Comprar una propiedad en España es una aventura emocionante. Una vez que ha encontrado la vivienda de sus sueños, naturalmente desea disfrutarla lo antes posible. Pero, ¿cuáles son exactamente los pasos? A continuación, le guiamos a lo largo de todo el proceso de compra, diferenciando entre propiedades de reventa y promociones de obra nueva.
Paso 1: El contrato de compraventa
PROPIEDADES DE REVENTA
Al comprar una propiedad de reventa, se firma un contrato privado de compraventa (conocido como “Contrato de Compraventa” o “Contrato de Arras”). Este documento establece las condiciones de la operación y requiere el pago de una señal. Esta señal es fundamental: hace que el contrato sea vinculante y retira la propiedad del mercado, garantizando que el vendedor no pueda venderla a otra persona mientras se prepara la escritura definitiva.
PROMOCIONES DE OBRA NUEVA
En los proyectos de obra nueva, el promotor suele exigir un depósito al firmar el documento de reserva. Los calendarios de pago varían según el proyecto:
- Reserva: normalmente entre 6.000 € y 10.000 €.
- Pagos a cuenta: por lo general se abona entre el 40% y el 50% (+IVA) en pagos fraccionados.
- Estructura de ejemplo: 10.000 € en la reserva, seguido de un 20% en la firma del contrato, un 15% al finalizar la estructura y un 15% cuando la vivienda es estanca. El importe restante se paga ante notario.
Paso 2: La escritura notarial
PROPIEDADES DE REVENTA
El paso final es la « Escritura Pública », que se firma ante notario. Este acto marca la transferencia oficial de la propiedad. Los abogados verifican toda la documentación legal y se aseguran de que no existan deudas pendientes. Una vez firmada, el vendedor recibe el importe restante y usted recibe las llaves de su nueva vida en España. Posteriormente, la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad.
PROMOCIONES DE OBRA NUEVA
Antes de acudir al notario, se realiza una inspección del inmueble y la entrega de llaves. A continuación, se firma la escritura y se efectúa el pago final.
- Nota importante: En algunos casos, las conexiones de suministros (agua y electricidad) se realizan después de la transmisión, por lo que la vivienda puede no disponer de servicios activos inmediatamente en el momento de la firma.
Consideraciones adicionales
PARA PROPIEDADES DE REVENTA
- Hipoteca: Comience con antelación. Los bancos españoles pueden tardar hasta 3 meses en tramitar las solicitudes.
- Inspección: Inspeccione siempre la vivienda antes de la cita con el notario para asegurarse de que se ajusta a lo acordado.
PARA OBRA NUEVA
- Hipoteca: Los bancos solo conceden hipotecas cuando la vivienda está lista para su ocupación, ya que necesitan valorar la construcción terminada.
- Licencias: Verifique que el promotor disponga de todas las licencias necesarias.
- Garantías: Las viviendas de obra nueva cuentan con garantías legales: 10 años para defectos estructurales, 3 años para instalaciones y 1 año para acabados.
- Garantía bancaria: Es esencial. Solo compre sobre plano si una garantía bancaria protege sus pagos a cuenta.
Comprender el ITP (Impuesto de Transmisiones)
¿Qué es el ITP?
El “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP) es el impuesto que se paga al comprar una propiedad de segunda mano en España. Se aplica a la transmisión de bienes entre particulares.
Cómo y cuándo pagar
Dispone de 30 días hábiles desde la firma de la escritura ante notario para liquidar este impuesto. El formulario (“Modelo 600”) debe presentarse ante la administración tributaria correspondiente junto con el justificante de pago. La presentación fuera de plazo conlleva intereses de demora. Su abogado o representante fiscal se encargará de este trámite.
Tipos impositivos regionales (2025)
En Immo Costamar operamos en tres comunidades autónomas, cada una con su propio tipo impositivo:
- Comunidad Valenciana (Costa Blanca): tipo general del 10 %. (Aumenta al 11 % para propiedades superiores a 1.000.000 €).
- Comunidad de Murcia (Costa Cálida): tipo general del 8 %.
- Comunidad de Andalucía (Costa Almería/Sol): tipo general del 7 %.
Excepciones
Existen excepciones para determinados casos específicos (edad, vivienda social, familias numerosas, residencia habitual), que pueden permitir la aplicación de tipos reducidos.
NOTA IMPORTANTE PARA OBRA NUEVA: Al comprar una vivienda de obra nueva, no se paga ITP. En su lugar, se paga el IVA, que está fijado en un 10 % en todo el territorio peninsular español.
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